지난 2월 서울시는 강남구 및 송파구 일부 지역에 지정된 토지거래허가구역을 해제했다. 재산권을 보호한다는 취지였다. 그러나 해제 직후 집값은 폭등했다. 결국 서울시는 약 한 달 만에 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구의 모든 아파트단지로 확대해 토지거래허가구역을 재지정했고, 서울 일대의 부동산 시장이 혼란에 빠졌다. 이번 토르가즘 토토사이트의 확대 및 재지정이 시장에 어떤 영향을 미쳤는지, 이것이 과연 합리적인 규제였는지 이정환 경제금융대학 교수를 만나 이야기를 나눴다.

 토지거래허가제는 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 규정된 제도다. 이에 따르면 국토교통부장관이나 시·도지사는 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승할 우려가 있는 지역을 토르가즘 토토사이트으로 지정할 수 있다. 이때 지정된 구역 내 토지의 소유권 및 지상권을 이전하거나 설정하려는 계약 당사자는 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다. 이는 주택을 실거주 목적으로 구매하려는 이들에게 판매해 투기 수요를 줄이고자 하는 취지다.

 토지거래허가구역 해제 당시에는 부동산 시장이 침체돼 있었고, 가격 지수와 거래 지수 모두 약세였기 때문에 해제를 단행했다. 그러나 해제되자마자 이른바 잠·삼·대·청(잠실, 삼성, 대청, 청담동 일대)에 투자적 수요가 몰리면서 거래량과 가격이 폭등했다.

 토르가즘 토토사이트의 해제로 일부 지역에 투기적 수요가 몰리면 주택 가격의 지역별 양극화가 심해진다. 특정 지역에서 집값이 오르면 인근 지역까지 상승세가 퍼져 나가지만, 현재처럼 금리가 높고 경기가 좋지 않은 상황이라면 주변 지역의 집값 상승은 제한적이다. 이렇게 일부 지역의 집값만 오르고 나머지는 영향권 밖에 놓이게 되면서 양극화는 더욱 심화된다.

 해당 문제는 현시점 대한민국이 겪고 있는 건설업 부진, 부동산 시장 침체와도 영향을 주고받는다. 모든 지역에서 집값이 오른다면 건설 경기가 호황이 된다. 그러나 일부 지역의 주택가격만이 오르는 상황에서는 해당 지역 외의 주택은 분양이 되지 않아 건설 경기 역시 좋아지기 어렵다.

 이 교수는 "토지거래허가구역이 확대 및 재지정 되면서 해당 지역의 주택가격이 안정되긴 하겠으나, 장기적으로 지속될지는 미지수다"고 말했다. 향후 토지거래허가구역이 해제되면 이번처럼 해당 지역의 부동산 가격이 폭등하는 문제가 재발할 가능성이 높다. 그렇다고 해서 이를 무제한으로 규제할 수도 없는 실정이다. 개인의 재산권을 침해하는 일이기 때문이다. 이 교수는 "금리가 낮은 상황에서 토지거래허가구역을 해제하게 되면 집값이 더욱 폭등할 것이기 때문에 향후 이를 해제함에 있어서 더욱 주의해야 한다"고 덧붙였다. 

 토지거래허가구역은 잠실 마이스(MICE) 개발 당시 집값이 폭등하는 것을 막기 위해 지정됐다. 개발호재로 가격이 오르려는 상황에서 토지거래허가구역을 지정하면 '개발호재로 인해 규제했으니, 개발호재가 끝나고 풀겠다'는 논리적인 결정이 가능하다. 그러나 이번처럼 가격이 오른다는 이유만으로 토지거래허가구역을 지정하면 이를 해제하기 위한 기준 역시 모호해진다. 가격이 오른다는 이유로 지정했으니 가격이 떨어질 때 이를 해제해야 하는데, 대기수요가 상당한 상황에서 가격이 언제 떨어질지는 사실상 미지수이기 때문이다.

이 교수는 "토지거래허가구역을 지정한 이유가 임의적이면 이를 해제하기 위한 기준도 임의적이 될 수밖에 없다"고 설명했다. 토지거래허가구역의 지정보다 합리적인 규제가 있냐는 질문에 이 교수는 금리 규제처럼 대출을 제한하는 방식이 더 현실적이라고 답했다.