이창무 도시공학과 교수는 4월 7일 자 <매일경제>에 칼럼 ‘토허구역 해제가 일으킨 도깨비불’을 기고했다.

이 교수는 잠실·삼성·대치·청담 지역의 토지거래허가구역 부분적 해제에 관한 이야기로 칼럼을 시작했다. 그는 “지난 2월 12일 소위 ‘잠삼대청’의 토지거래허가구역(이하 토허구역) 부분적 해제는 아파트 가격 급등 논란을 일으키다 3월 19일 강남 3구와 용산구로 확대 지정되면서 마무리됐다. 아니 마무리됐다기보단 더 벗어나기 힘든 규제의 틀에 싸여버렸다”고 지적했다. 덧붙여 “규제의 자기강화적 경향성이 또 한 번 그 힘을 발휘했다.”며 “지난 과정을 면밀하게 복기해야 실수를 반복하지 않고 더 강해진 규제의 틀을 깨치고 시장 정상화의 길을 찾을 수 있을 것”이라고 말했다.

시세지수의 시계열 불일치 문제에 대해서도 언급했다. 이 교수는 “실거래가지수에 비해 조사자가 실거래 사례를 관측하고 확신하는 데 시간이 필요한 시세지수는 한두 달 후행한다”며 “주간 실거래가지수로는 작년 12월 말이 저점이었고 이후 상승세로 전환했지만, 이에 반해 주간 시세지수는 2월 초까지 안정세를 유지하다 토허구역 해제 시점부터 상승세로 전환했다”고 설명했다. 이어 그는 “이런 부동산원 주간 시세지수의 후행 추이는 일단은 두 가지 오판의 근원이 됐다”고 말했다.

오판의 근원에 대해 이 교수는 “하나는 당시 ‘상저하고(上低下高)’를 점치는 전문가들과 마찬가지로 서울시도 토허구역 해제 시점인 2월 초를 시장 안정세로 판단한 것”이며 “두 번째는 이미 상당한 상승이 이뤄지고 있던 다른 자치구의 아파트 가격 상승세를 토허구역 해제의 확산 효과로 오해하게 한 것”이라고 밝혔다. 이어 “다만 송파구와 강남구의 시세 급등세는 실거래가지수로도 강하게 나타난다”며 “가격 불안기 주간지수 발표가 특정 시장의 변동을 오히려 자극하고 증폭시킨다는 의혹을 이번에도 떨쳐버리기 쉽지 않다”고 말했다.

이러한 이유로 이 교수는 가격 급등이 퍼지지 않고 두 자치구에서 머물다 누그러질 현상이었다면 토허구역을 확대할 이유가 없다는 입장이다. 토허구역 확대에 대해 그는 “그렇지 않아도 반토막 난 거래량이 더욱 위축될 것”이라며 “주택은 생산 과정에서 발생하는 부가가치도 크지만, 거래를 통해 발생하는 소비와 소득의 연결고리 또한 강해 관련된 세금, 복비, 이사비, 인테리어, 가구 및 가전제품 구매 등 주택 가격의 5% 내외의 소비 지출을 동반하고, 이는 연계된 산업 종사자의 고용과 소득을 증가시키는 효과를 발생시킨다”고 말했다. 이어 그는 “이러한 주택시장의 과도한 거래 위축이 경기 회복을 더디게 하는 부작용이 클 것”이라고 밝혔다.

과거 토허구역의 적용 효과에 대해서도 언급했다. 이 교수는 “1970년대 도입된 토허구역이 도심지역에 시도된 첫 사례는 2000년대 초반 뉴타운 사업으로 지분 쪼개기를 이용한 투기가 만연한 시기”라며 “서울시는 당시 180㎡ 이상이었던 주거지역 면적 기준을 20㎡로 축소 적용해 토허구역을 지정했고, 그 효과는 즉각적으로 작용해 해당 지역의 거래가 급감했다”고 말했다.

해당 사례의 지정 이후 이야기와 더불어 해결 방안도 들을 수 있었다. 이 교수는 “이후 경기 침체와 함께 재개발이 난항을 겪으면서 토허구역 주민들의 민원이 빗발쳤다”며 “소유 주택을 팔아야 할 저마다의 간절한 이유가 생겼는데 팔고 나갈 수 없었기 때문”이라고 말했다. 덧붙여 그는 “그런 민원을 못 견딘 서울시는 면적 기준을 180㎡로 환원해 토허구역의 규제 효과를 완화해 줬다”며 “면적 기준의 점진적인 조정이 과도하게 확대된 토허구역의 압력을 서서히 뺄 수 있는 해법일 수도 있다”고 말했다.

마지막으로 이 교수는 “국지적인 아파트 가격이 올라서 생기는 서민들의 불평보다는 확대된 토허구역으로 팔아야 할 집을 못 팔아서 생기는 불만이 더 깊을 수 있다”며 “실거래가 신고돼 모두 쌓이는 4월 말이 돼야 확신할 수 있지만, 토허구역 확대 지정 시점은 이미 송파구와 강남구의 급등 추이가 둔화하는 시기였을 수도 있다”고 말했다. 덧붙여 그는 “그때가 되면 이번 토허구역 해제로 인한 시장 불안이 하룻밤 견디면 사라질 도깨비불이었는지, 전국을 태울 산불이었는지 합리적 평가가 가능해질 것”이라며 “성급한 오판보다는 늦춰진 신중한 선택이 나았다”라며 글을 마쳤다.