이창무 도시공학과 교수는 4월 22일 자 <매일경제>에 칼럼 ‘개발이익환수에 대한 새로운 고민’을 기고했다. 건설원가 급등과 주택 시장 침체로 서울시 주택 시장에서 예년 4만채 이상을 유지하던 아파트 준공 물량이 2022년과 2023년 각각 2만채, 1만채에도 못 미치는 상황이 만들어지고 있다.

문제는 이러한 공사비 급등이 중대재해처벌법과 같은 국내의 사회적 구조 변화나 국제 관계의 패러다임 변화에 기인해 과거의 낮은 건축비 수준으로 회귀하기가 쉽지 않다는 것이다. 이 교수는 “이러한 비용 요인에 더해 인구축소기를 넘어 머지않은 장래 수도권 역시 도시축소기를 경험할 것이란 점은 장기적인 주택 수요 위축으로 인한 구조적 변곡점에 대비해야 한다는 우려도 크게 만든다”라고 말했다.

얼마 전 서울시는 재개발·재건축 사업을 지원해주기 위해 사업성 보정계수를 도입했다. 건설비용도 충당하지 못하는 공공임대주택의 건설 비중을 줄여주는 것은 간접적으로 개발이익 환수 강도를 낮춰 사업성을 개선하는 효과가 발생한다. 직접적 개발이익 환수 장치인 '재건축부담금' 역시 폐지 논란이 지속되고 있다. 공사비 급등으로 사업 진행이 어려워진 재건축 사업에서 재건축부담금은 조합원들 간 갈등을 심화시켜 안정적인 사업 진행을 방해하는 걸림돌로 작용하고 있다.

재건축·재개발 사업을 지원하기 위해 공공임대주택의 공급 부담을 줄여주는 서울시의 해법과 재건축부담금 폐지와 관련된 지속적인 논란은 성장기에 고안된 개발이익 환수 장치의 지속가능성에 대한 새로운 고민이 필요하다는 화두를 던지고 있다.

이 교수는 “국내에서는 국제적인 기준으로 판단할 때도 상당히 강한 개발이익 환수 장치들이 도입돼 유지되고 있다”라며 “그러나 이제는 성장동력이 약화돼 서울 대도시권에서도 그런 강력한 개발이익 환수 장치의 순작용보다는 부작용이 부각되고 있다. 시대 변화를 반영한 개발이익 환수 장치의 현실적인 선택이 필요한 시점이다”라고 말했다.