이창무 도시공학과 교수는 6월 22일자 <서울경제>에 칼럼 ‘시장 회복력 지원하는 역전세난 해법’을 기고했다.

최근 역전세난이 주택 시장 전반에 미칠 악영향에 대한 우려가 커지고 있다. 이 교수는 “역전세의 증가가 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬 뿐만 아니라 주택 시장의 하방 압력을 높일 수 있다”며 “이번 역전세난은 급리 금등의 여파로 수도권과 대구 및 세종시에서 촉발됐으나 전국적인 현상으로 확산하고 있다”고 했다. 다만 이 교수는 “최근 아파트 시장에서 전세가 및 매매가는 하락세를 멈추고 약간의 반등세마저 보여주고 있다”며 “현 수준에서 전세가가 유지된다면 역전세 강도가 2024년 초 정점을 찍고 급히 회복돼 2025년 초에는 역전세 상태에서 벗어날 것으로 전망된다”고도 예상했다.

그동안의 역전세난 문제는 단기적이었고 결국 시장의 회복력을 통해 치유되는 과정을 반복했다. 이 교수는 “시장의 자생적인 조정을 통해 전세가와 매매가가 합리적인 수준으로 회복될 수 있는 길을 터줘야 한다”며 전월세상한제 폐지의 필요성을 강조했다. 그러나 이번 사태는 전세 사기라는 전세제도의 신뢰도를 뒤흔드는 사건의 여파가 이어진다는 점에서 이전 경우와는 차이가 있다. 이 교수는 “역전세로 인한 유동성 문제가 심각해지면 들고 나는 임차인 간 부채 전달의 구조로 유지되는 전세 시장이 붕괴되는 상황도 초래할 수 있다”며 “시장의 회복력을 지원하는 단기 유동성 공급이 필요한 이유다”고 설명했다.

실제로 정부에서는 임대인에게 전세보증금 반환 대출을 제공하기 위해 총부채원리금상환비율(DSR)에 대한 한시적 완화를 고려하고 있다. 이 교수는 “정부가 고려하고 있는 DSR 규제의 한시적·제한적 완화는 단기 유동성 문제를 해결해 시장이 붕괴를 막을 수 있는 시급한 대안”이라고 평가했다. 아울러 이 교수는 “최근 들어 전세라는 비제도권 레버리지의 문제점이 낱낱이 드러나고 있다”고 전세 시장 상황에 관해 목소리를 냈다. 이 교수는 “국내 전월세 시장의 보증금이 언젠가 상당 부분 제도권 부채로 대체 수용되는 과정이 이뤄지면, 해당 물건에서 나오는 안정적 월세를 기반으로 은행 대출의 원리금을 부담하는 임대 사업이 이뤄질 것”이라며 “DSR 규제 완화를 통해 이러한 변화를 만들어낼 수 있는 관리 방안을 시도해보는 것도 나쁘지 않은 선택”이라고 했다.